法律コラム

一定期間は住宅ローン審査に通りにくい

債務整理を行うと信用情報機関に事故情報が登録されるため、金融機関の住宅ローン審査でマイナス評価となり、審査に通るのは極めて難しい状態が続きます。

一般的には、債務整理後は新たなローンの利用が難しく、住宅ローンのような高額の借入については、5〜7年程度は厳しいと考えておくのが現実的です。

そのため、債務整理後は時間をかけて家計を立て直し、頭金の準備や収入、勤続年数など、ローン審査で評価される項目を整えることが重要になります。

信用情報が回復するまでの目安

信用情報機関に残る事故情報の、おおよその登録期間の目安は以下の通りです。

• 任意整理や特定調停：完済から5年
• 個人再生や自己破産：再生計画認可決定日や破産手続開始決定日、免責許可決定日などから5〜7年

例えば、任意整理で3年の分割返済をした場合、完済日からさらに5年ほど情報が残るため、手続開始から通算すると8年前後は住宅ローンの審査が厳しい状態が続きます。

また、事故情報はCIC・JICC・KSCなどの信用情報機関に残りますが、銀行系の住宅ローンはKSCの情報を重視するため、より長く影響が出ることもあります。

実際に住宅ローン審査を申し込む際は、これら3社から情報を開示請求し、異動や事故情報が消えているか確認しておくと安心です。

信用情報が回復してから申し込む

債務整理後はすぐに住宅ローンを申し込むのではなく、事故情報が消えるまでの年数を必ず確認し、その期間が経過してから申し込むのが現実的です。

一般的に、債務整理後の一定期間は異動情報として登録され、その間は銀行や保証会社からの信用が大きく低下するため、住宅ローン審査は通りにくくなります。

事故情報が消えるまでの期間を開示請求で確認しておけば、目に見えない信用状態を記録で確認でき、無駄な審査落ちも避けられます。

ブラックリストに載っている段階で住宅ローンを組むのは現実的ではないため、長期的なマイホーム計画を立てるためにも、事故情報の掲載期間は必ず確認しておきましょう。

安定した収入と勤続年数を確保する

債務整理後に住宅ローンを組むためには、安定した収入と勤続年数が欠かせません。

金融機関は、債務整理をした人が今後は本当に返済を続けられるのかを見るため、単に年収が高いだけでなく、勤続年数や安定性も通常以上に重視されます。

そのため、転職を繰り返していたり雇用形態が不安定だったりすると、事故情報が消えたあとでも審査で不利になる可能性があります。

債務整理後でも、正社員であり、なおかつ同一企業で勤続年数を積み上げていれば、住宅ローン審査では評価されやすいです。

源泉徴収票や給与明細を保管し、説得力のある安定した働き方を見せられれば、債務整理歴のマイナスを一定程度はカバーできます。

ペアローンを使用する

債務整理後は、配偶者とペアローンを組むことで審査通過の可能性を高められます。

ペアローンには複数の契約形態があり、主に次の3種類に分けられます。

• 連帯保証型：夫婦の一方が住宅ローンの契約者となり、もう一方が連帯保証人となる方法
• 連帯債務型：夫婦が共同で住宅ローンを契約し、双方が連帯債務者として返済義務を負う方法
• ペアローン型：夫婦それぞれが別々に住宅ローンを契約する方法（2本の住宅ローンを組む、一般的に「ペアローン」と呼ばれる形態）

いずれの契約形態でも、金融機関は返済に関わる夫婦双方の信用情報を確認します。

連帯保証型では連帯保証人についても信用情報をもとに審査が行われ、連帯債務型やペアローン型ではそれぞれが住宅ローンの契約者となるため、夫婦双方が個別に審査の対象となります。

そのため、夫婦のどちらか一方に債務整理などの信用事故歴がある場合は、どの契約形態を選択しても住宅ローン審査を通過できる可能性は低いです。

ペアローンを組む場合は、病気や離職、離婚時のローンの扱い、将来のライフイベントも視野に入れておきましょう。

事前に返済の割合や名義の持ち方、団信の内容について話し合い、無理のない返済計画を共有しておくと安心です。

頭金を多めに用意して借入額を抑える

債務整理後の住宅ローンでは、頭金を多めに入れて借入額を抑えることが重要です。

金融機関は、過去に債務整理をしている人に対して将来の返済不能リスクを慎重に判断するため、フルローンやオーバーローンでは審査が通りにくくなります。

一方、まとまった頭金を入れて借入額を減らせば返済比率も下がり、万が一のときでも返済が続けられると評価されやすいです。

債務整理後の数年間は頭金を貯める期間と位置づけ、無理のない借入額で買う方向で考えれば、返済破綻しにくい住宅ローン計画を立てやすくなります。

延滞を避けて日常の支払いで信用情報を整える

債務整理後の信用を立て直すには、日常の支払いで絶対に延滞してはいけません。

信用情報は、クレジットカードの利用状況や携帯料金の支払いなどの情報も反映しているため、事故情報が消えた後でも、これらの延滞が続けば住宅ローン審査でマイナス要因になります。

延滞を防ぐためには、クレジットカードの引き落とし口座には余裕を持って入金し、支払日はアプリやカレンダーで可視化しておくことが重要です。

期日通りの支払いの積み重ねが、数年後には信用情報上のプラス評価になります。

任意整理：住宅ローンを除外できる可能性がある

住宅ローン返済中に債務整理を検討している場合、優先して検討したいのが任意整理です。

任意整理は、裁判所を通さずに債権者と個別に和解交渉を行う手続きで、債権者を選べるため、住宅ローン会社だけを任意整理の対象から外すことができます。

これにより、住宅ローンは返済を続けながら、クレジットカードやカードローンなど無担保の借金だけを利息カットや返済期間の見直しで軽くすることが可能です。

例えば、住宅ローンの返済は続けられるが他の借金が重くて生活費が足りないという状況なら、任意整理で毎月の返済額を減らし、家計に余裕を持たせることができます。

元金自体の大幅な減額は期待しにくいなどの限界はありますが、持ち家を守りながら債務整理したいと考えている方には現実的な選択肢といえるでしょう。

ただし、任意整理を行うカードローンを扱っている金融機関と、住宅ローンを組んでいる金融機関が一致する場合は、両者を切り離して整理することができない場合はあるので注意が必要です。

個人再生：住宅ローン特則で家を残せる

住宅ローン返済中で他の借金も大きく膨らんでいる場合は、個人再生に住宅ローン特則を併用することで、自宅を残しながら債務を大幅に圧縮できる可能性があります。

個人再生は、住宅ローンを含む多くの借金を法律に基づいて大幅に減額し、原則3〜5年で分割返済していく手続きですが、通常は住宅ローンも整理対象に入ってしまい、抵当権が実行されるとは家も手放さなければなりません。

ただし、住宅ローン特則を併用すれば、住宅ローンを減額の対象から外して返済を継続する代わりに、住宅以外の借金だけを大幅に減額することが可能です。

住宅が自分名義であることや、居住中であることなど一定の要件を満たす必要があるため、利用の可否や最適な再生計画については、早めに専門家へ相談しましょう。

自己破産：原則として住宅を手放すことになる

住宅ローン返済中に自己破産を選択した場合は、原則として住宅は手放すことになります。

自己破産では、住宅ローンを含む多くの借金について支払義務の免責が認められる可能性がありますが、ローンの担保である住宅は破産手続き中に売却され、債権者への弁済に回されます。

住宅ローンが残っている場合は、一般的に競売や任意売却などで処分され、完済済みでも一定以上の価値がある住宅は換価処分の対象となります。

家族の希望や収支状況を整理し、「家を守ること」と「借金をゼロにして再出発すること」のどちらを優先するかを考え、専門家と一緒に最適な選択肢を検討することが重要です。

金融機関に返済条件の変更を相談

住宅ローンの返済が厳しいときは、金融機関へ返済条件の変更を相談するのがおすすめです。

例えば、返済期間の延長やボーナス返済分の減額、一定期間元金の支払いを減らして利息中心の支払いに切り替えるなどの対応で、毎月の返済額を下げられる可能性があります。

実際、収入減少などやむを得ない事情がある方に対して、返済額の一時的な減額や返済方法の変更を認める制度を用意しているケースは多いです。

条件変更は総返済額が増えるデメリットはあるものの、今の厳しい時期を乗り切るための時間稼ぎとしては有効なため、追い込まれる前に検討してみましょう。

住宅ローンの借り換え

現在の住宅ローンの金利や条件が重く感じる場合は、より有利な条件のローンに借り換えることで、返済負担を軽減できる可能性があります。

例えば、金利差が一定以上ある、残りの返済期間が長い、残高がある程度残っているといった条件が揃うケースでは、借り換えのメリットが特に出やすいです。

ただし、借り換えには新たな事務手数料や保証料、登記費用などのコストが発生するほか、審査に通ることが前提となるため、慎重な検討が求められます。

事前に借り換えシミュレーションや相談サービスを活用し、どのくらい返済額が減りそうかを数字で確認してから判断すると、無駄な手続きを防ぐことが可能です。

家を手放す選択肢も含めて比較検討

住宅ローンが家計を圧迫する場合は、家を手放す選択肢も含めて比較検討することが重要です。

任意売却や売却後の住み替えなどを検討することで、競売に比べて高値で売却できる可能性が高まり、残債務を抑えたり、新しい生活のスタート資金を確保しやすくなります。

競売まで放置すると市場価格より低い価格で処分され、信用情報へのダメージも大きくなるため、返済の見通しが立たない場合は早めに売却を視野に入れるのが望ましいです。

債務整理で住宅ローン以外の負担を軽減

住宅ローン以外の借金で家計が圧迫されている場合は、債務整理が有力な選択肢になります。

例えば、任意整理であれば住宅ローン以外の借金の利息カットや返済額の調整を交渉できるため、毎月の総返済額を減らすことができます。

借金総額が大きく任意整理では追いつかない場合でも、個人再生の住宅ローン特則を使えば、住宅ローン以外の借金だけを大幅に圧縮することが可能です。

どの手続きが適しているかは、収入や家族構成、住宅ローン残高や他の借金の額などで変わるため、住宅ローンの返済が滞る前に専門家へ相談してみましょう。